2023年4月28日，哈尔滨市松北区一租户擅自拆除承重墙，导致该楼栋多层楼出现墙壁开裂的情况，200多户业主受到影响。据报道，此次私拆承重墙事件造成的损失至少达1.6亿元，四人被依法采取刑事强制措施。

事实上，此类事件时有发生。2021年，“杭州萧山瓜沥一小区业主打掉承重墙”的消息冲上热搜。当时，浙江杭州一小区住户在装修自家房屋时敲掉承重墙，导致整栋楼房成了危房。后来，因涉嫌过失以危险方法危害公共安全罪，该户业主、包工头被采取刑事强制措施。据媒体当时的报道，楼房需要检测、维修加固、后期经专家认证，通过验收达到B级以上，才能让业主返回居住。

在本次哈尔滨案件中，小区业主对物业公司多有不满，正在考虑替换物业公司。在此类事件中，业主对物业服务公司的不满情绪极大是情有可原的——大型机器进场，物业公司会没有察觉？收了装修管理费，难道不需要尽到监督管理职责？业主投诉到物业，物业公司一纸告知就完成监管任务？业主夺命三连问，让涉事物业公司不得不下台。本文将探讨物业公司在此类案件中可能会承担哪些法律责任？为避免此类严重事故的发生，物业公司应当如何正确履行职责？

一、民事责任

《民法典》第九百四十二条第二款规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

《江苏省物业管理条例》第七十一条 业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。

业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

《住宅室内装饰装修管理办法》第十五条规定，物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

第十七条规定，物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的（未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构），应当即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

根据以上法律法规及物业管理协议，在日常物业管理过程中，物业公司应当按约维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。若物业公司存在未按约定履行职责行为，被侵权人可以要求物业承担相应损失赔偿责任。

【参考案例一(2021)豫04民终1836号】物业公司未尽职，需承担50%的责任。

法院认为：物业公司作为物业管理一方对装修业主多次反映违规装修的行为仅口头、张贴装修停工通知未进行有效地阻止和及时向有关行政管理部门报告的义务，存在管理失职的过错，故物业公司对原告的损失应承担赔偿责任。

【参考案例二(2021)苏08民终2448号】物业公司已尽职，不需要承担责任。

法院认为：在装修业主申请进行室内装修时，物业公司已告知其装修的注意事项，包括不改变承重墙结构。在装修业主拆除案涉房屋墙体前，对装修业主装修的相关事项已发出《违规装修通知单》。在装修业主拆除案涉房屋墙体的当日，物业公司亦对装修业主装修处进行巡查并采取断电措施。在装修业主拆除墙体后亦已向其发出《违章通知单》等。物业公司已尽到其作为物业公司的管理义务，对原告的房屋损害后果无过错，不承担民事责任。

【参考案例三(2022)甘05民终174号】物业公司因阻止不当装修的断电行为，不需承担侵权责任。

法院认为：作为案涉商铺所在小区的物业管理部门，其对小区内设施的正常使用及维护具有管理责任，同时在小区内其他业主对装修业主非法装修行为提出异议时，其有义务就装修业主的装修行为采取必要措施。鉴于装修业主的违规砸墙行为，物业公司发出通知，要求其立即恢复所拆除部分墙体、通道栏杆及广告牌，待相关部门审批手续完善后再进行下一步装修工作。此后，装修业主并未按照通知要求执行并继续进行装修。物业公司便关停装修业主商铺电源。物业公司所采取的停电行为系因装修业主的非法装修行为而起，且物业公司在停电之前已经向装修业主发出通知，装修业主并不配合物业公司行使管理职责，如不及时制止装修业主的装修行为，将使商铺内因电气线路引发火情的风险隐患无法消除，并对其他业主的权利构成进一步的损害，物业公司的停电行为在当时的情况下具有紧迫性和必要性。因此，物业公司的停电行为并不具有违法性。

二、行政责任

《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条规定，物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

物业公司应在业主装修时将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。对于装修过程中的违规行为，物业公司未及时制止并向有关行政管理部门报告，则将面临行政处罚，造成严重危害社会公共利益的，将面临吊销营业执照的风险。

三、刑事责任

【重大责任事故罪】《刑法》第134条规定，在生产、作业中违反有关安全管理的规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。

【参考案例一（2017）京01刑终45号】

法院认为：该购物中心的负责人及消防安全管理人，违反消防安全管理规定，长期安排中控室夜间一人值班，造成安全隐患，且并未组织对夜值经理及中控员进行相关专业培训，导致中控室值班人员及夜值人员在发现火灾报警后配合失当，均不能对火灾报警进行明确判断及应对处理，延误了火灾扑救的时机，致使火灾蔓延造成严重后果，其行为已构成重大责任事故罪，且属情节特别恶劣，应依法予以惩处。

如在哈尔滨承重墙案件中，物业经理、甚至对物业服务区域的装修安全工作负有更高决策权、控制权和管理权的管理人员，对租户私自拆除承重墙的事实可以在正常履行管理职责的过程中应当了解，但因物业管理人员疏于履行职责，没有了解或者没有全面了解到事故隐患，那么物业管理人员对事故的发生可能会承担刑事责任。

为避免此类严重事故的发生，物业服务人应当如何正确履行职责呢？本所律师建议如下：

1、业主在装修前，物业公司需将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

2、物业服务企业与装修人或者装饰装修企业签订了住宅室内装饰装修的管理服务协议，该协议至少应包括允许施工的时间、废弃物的清运与处置、外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项等主要内容。

3、在装修过程中，物业服务企业应按照装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律法规和装饰装修管理服务协议的，要求装修人及装饰装修企业进行纠正，并将检查记录存档。

4、在发现违法行为时，及时向装修人发函，必要时可采取断电形式紧急制止违法行为，但切记在采取紧急措施前发函告知装修人。

5、针对发现的违法行为及时报告了相关部门进行处理。