业主占用公共空间放置私人物品是物业管理中屡见不鲜的难题。业主们常常认为在家门口放置鞋柜、楼道堆放杂物都是合理使用，物业由于没有执法权，对于此种行为往往也只能好言相劝，难以取得令人满意的治理效果。近日，北京及苏州的两个案例为物业解决此类难题提供了新的思路和措施。

一、物业的法定管理职责

根据《江苏省物业管理条例》第九十三规定住宅共用部分包括“户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”，同时第六十八条第四项中规定业主“禁止损坏或者擅自占用、改建物业共用部分”。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定“任何个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。”因此，业主无权在公共空间内放置私人物品。

江苏省与苏州市两级物业管理条例中明确规定业主擅自占用共用部分时，物业应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门及时依法处理。在此情形中，物业虽然有劝阻业主并向主管部门报告的权利，但是缺乏主动拆除或使用强制手段的有力支撑，在解决问题时难免力度不足。

二、物业解决新思路

（一）案例简介

·北京

北京某小区业主孙先生将含有多张收藏版纸币的整理箱堆放于自家门口楼道内，某次外出后回家发现整理箱丢失，遂报警处理。经民警现场询问得知，系物业公司工作人员将整理箱清理。孙先生认为物业公司未尽到告知义务，将暂放至门口楼道内的整理箱进行清理，严重侵害了其合法权益，因此提出赔偿诉请。

物业公司认为：

首先，孙先生办理入住手续时曾签订《入住协议》，协议明确约定住户不得占用楼梯间、通道等公用设施而影响其他人正常使用，孙先生应当遵守协议内容，如因违反协议堆放私人物品而造成损失，应自行承担后果。

其次，因小区内一住户失火，物业曾按小区单元门张贴通知，告知将开始对小区楼宇内公共楼道等公用空间内违法堆放物品进行全方面清理。

法院认为：

物业公司为维护小区正常生活秩序，消除小区火灾隐患，保障小区业主生命、财产安全，在提前限期通知小区业主自行将堆放在楼道、楼前、楼后的物品收回室内的情况下，对小区内仍旧堆放在公共区域的杂物按无主财物进行清理，该项整顿行为属于正当履职范围，未侵犯小区业主的合法财产权益。所以，法院对孙先生相关诉讼请求不予支持。

·苏州

刘先生是A商业广场五楼的业主，经营一家商务旅店，并将两张沙发摆放在楼道公共区域处。某日，A商业广场的物业公司在这两张沙发上张贴通知，要求在一周内自行清理，否则将作为无主杂物处理。当天，刘先生通过微信联系物业公司的工作人员，表示这两张沙发是为他人提供休息方便之用，如果影响消防或者市容，物业公司可以进行处理。物业公司同时在征得沙发主人蒙某同意后，便将这两张沙发搬走了。后刘先生认为，物业公司将他的两张沙发作为垃圾进行清理，起诉要求赔偿。

法院认为，公共区域禁止存放私人物品。本案中，原告刘先生主张摆放在五楼公共区域的沙发系其所有，但在被告物业公司张贴温馨提示、通知后仍未及时清理，并且通过微信告知被告可以自行清理。被告物业公司取得了其所认为的沙发所有权人蒙某的书面同意，应认为尽到了审慎义务，故其清理案涉两个沙发的行为不存在过错，原告不应向被告主张赔偿。

（二）案例要点

根据法律规定，除专有部分外，建筑物共有部分属于全体业主共同所有，业主不可随意进行占用。

物业公司为维护小区正常生活秩序，消除小区火灾隐患，清理楼道杂物的行为系履行物业管理职责。在物业公司提前发出通知要求自行清理楼道杂物的情况下，业主拒不清理的，物业公司对小区内仍旧堆放在公共区域的杂物按无主财物进行合理的清理的，该项行为属于正当履职范围，未侵犯小区业主的合法财产权益。

经权提示

从上述两个案例来看，物业公司对业主占用公共空间的行为并非束手无策。在做好提前通知、公告的情况下，物业公司也可以主动对公共空间内的物品进行清理。但为避免产生矛盾或加剧冲突，建议：

1

提前做好广公示公告工作，并针对具体情况与业主沟通联系，多次沟通无果后再进行清理。

2

物业公司在清理时进行全程录像，清理后先联系业主限期取回，继而再做其他处理。如物品价值较为贵重，建议妥善保管。

3

如情况较为复杂，建议可与消防部门沟通。同时长期关注消防联合整治行动。