近日，“上海一小区前物业被业委会起诉，法院判决物业返还小区全体业主4000万元”的判决书在业主群里疯传，引发网友热议。

作为上海内环以内最大的小区，中远两湾城建筑面积超过160万平方米，相当于224个标准足球场，可容纳5万多居民，光停车位就7000多个。小区内部自成一套体系，有许多餐厅、便利店、生鲜店、按摩房、健身房，各种品牌的房产中介门店更是应有尽有。该小区一直被誉为魔都“最魔幻”小区，现在该小区的业委会也被网友称为“最牛逼”的业委会。与物业公司抗争16年，不但炒掉了管理小区长达20年的物业公司，还请来专业律师团队和审计团队，全面审计过去20年账目，向法院申请调查令，倒查20年的公共水电及停车费，一审法院判决前物业公司返还全体业主4000余万元。

判决书显示：上海普陀区人民法院判决被告物业公司判决生效之日起十日内向原告上海市普陀区中远两湾城小区第三届业主委员会——

返还2001年9月1日至2021年2月1日期间物业管理费按实结算部分的结余、返还擅自列支的不应由业主承担的成本与费用人民币1500万元；

返还2001年9月1日至2021年2月1日期问地下车库停车管理费按实结算部分的结余、返还擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币250万元；

返还2008年起至2021年2月1日期问小区公共收益中业主分成部分的结余、返还擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币2000万元；

返还2001年9月1日至2021年2月1日期间地下车库新增划线车位收入中应属于地下车库的车位产权人共有部分收益的结余人民币250万元；

共计4000万元。

（一审未生效判决书部分）

在震惊返还金额之高的同时，我们发现在物业管理过程中，很多业主对小区公共收益不知情，物业公司和业主委员会之间经常为此产生纠纷，小区公共收益成为一笔“糊涂账”。业主委员会认为物业公司将公共收益据为己有，应该向业主返还或分配。物业公司认为支出成本大于所得收益，小区公共收益为负数，即使公共收益有剩余，也应当直接纳入住宅专项维修资金，不应向业主返还。这些问题的本质即为小区公共部位收益之争。

一、相关法律规定对公共收益分配的规定

《民法典》第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

《江苏省物业管理条例》第六十六条：业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业费。

业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，所得收益属于业主共有，应当单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。

《苏州市住宅区物业管理条例》第五十四条：建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的公共收益，属于业主共有，应当单独列账。

业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。

业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，物业服务人应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。

公共收益扣除必要的合理支出后应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。公共收益主要用于补充住宅专项维修资金的，应当按年度补充，补充比例应当不低于百分之五十。

民法典对小区公共收益归属有了明确规定，业主对其合法享有的公共收益享有依法自主决定的权利。业主可以依法以业主大会决议的形式将公共收益纳入住宅专项维修资金，也可以依法决定将公共收益分配给全体业主或按照物业服务合同的约定使用。

二、物业利用公共区域开展盈利活动时存在的法律风险

公共区域属于全体业主共有，公共收益在扣除合理成本之后也属于全体业主，如果物业公司在利用公共区域开展盈利活动，可能会面临如下的法律风险：

1、行政处罚的风险。《物业管理条例》规定，物业公司利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，可以处5万元以上20万元以下的罚款。如物业公司未经业主同意擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的，物业公司存在被给予行政处罚的风险。

2、遭受业主委员会起诉的风险。在公共收益分配没有约定或者约定不明、没有尽到公示义务等，都容易遭到业主委员会的起诉，要求公开公共部位经营收支、要求物业公司返还公共收益或要求分成。

三、公共收益该如何分配

如物业公司已经征得业主同意代为经营公共部位，取得的收益该如何分配呢？

1、可分配的公共收益应扣除合理成本

法律法规中均表明公共收益分配可以扣除合理成本。在司法实践中，物业公司作为行为人，需要举证合理成本的支出。如物业公司认为支出成本超过了经营收益，也需要提供合同、账目等材料予以作证。但是有些项目在实操管理过程中并不完善，比较难从证据上证明就停车管理、广告位管理等单独支出的成本，或者只能举出合理的少量成本，物业公司将在诉讼过程中处于被动地位。所以，最好的方式就是和业委会约定一个相对合理的成本比例/分配比例，比如说公共收益的30%作为物业公司的合理成本，此类约定司法实践中也是会得到支持的。

2、公共收益可否弥补经营亏损

因公共收益属于全体业主所有，如果业委会代表全体业主与物业公司明确约定如果物业管理收费不足以承担物业管理成本的，由公共收益弥补亏损的，物业公司当然可将公共收益用于弥补亏损；如果双方并没有就公共收益是否弥补物业公司亏损作出约定，不管物业公司实行的是包干制收费还是酬金制收费，均不得私自截留。

但实践中还有一类情况是，物业公司与开发商签署了前期物业服务合同，合同中明确约定公共收益均用于弥补物业公司亏损。该约定是否可以对抗业主要求返还的请求呢？现在物业公司的收费模式大多是包干制，对物业共用部位、共用设施设备的日常运行、运行、维修、养护和管理,开展社区文化活动所需费用属于物业费支出范围。如物业公司主张公共收益用于亏损，应充分举证证明物业管理费不足以支撑上述维护费用、公共收益部分已经进行公示，有单独立账，所谓弥补亏损的支出属于使用公共收益的支出范围等。【参考案例（2022）湘10民终877号】

四、如何合法合规使用公共收益

物业公司不能无节制的使用公共收益，如何有效的规避或降低潜在的法律风险，本所律师建议从以下几个方面考虑：

1、公司运营管理方面

（1）在签订《物业服务合同》和补充协议时明确利用共有部分经营以及经营所得的分配原则、分配比例、起算时间、分配成就条件、分配时间等，切记不要简单模糊约定。

（2）定期按规定公示小区公共收益收支情况、专项维修资金使用情况，并保留公示的照片和文件。

（3）建立完善的小区共有部分经营管理档案，包含合同管理、维修清单、视频、照片资料等。其中对于照片、视频等资料，应由专门拍摄设备拍摄保存，避免因管理人员个人手机拍摄离职后无法核实。

（4）业委会成立前，时刻关注业委会成立的动态，及时向公司汇报业委会成立进展情况，以便公司做好相应的措施。

（5）业委会筹备时，积极与主要负责人和主管部门沟通协调公共收益分配比例、分配原则等关键事宜。

（6）业委会成立后，向业委会报告公共收益收支情况，与业委会对相关费用的支出达成一致意见；对于业委会成立后，业委会要求项目提供公共收益收支清单的，由专人负责对接，杜绝擅自向业委会提供未经公司确认的公共收益收支清单和合同的情况。

（7）就利用共有部分经营收入和支出事宜积极与街道、居委会保持沟通，听取其给出的指导意见。

2、财务方面

（1）对涉及全体业主和仅涉及部分业主共有部分的收入所得，应分开单独核算，支出也应单独列支（属于“全体业主所有”的公共收益，包括公共区域的停车费、广告费等；属于“部分业主所有”的收益，包括电梯、楼道广告费等，可将收益分摊到门牌幢）。

（2）各个项目利用共有部分经营收入所得，涉及法定税费、能耗、人工管理成本支出的应单独记账，每个项目收支不应与其他项目收支或者公司收支混同记账。

（3）审核每季度公布公共收益收支明细表是否正确，对于错误的应及时更正并说明原因。

（4）将小区公共收益存入业主大会账户中“小区公共收益”科目，独立核算。